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如何将首套资产改造?一定要知道!

2022-05-07 13:57:34    来源:好房网

考虑升级的房主可能想知道是否有可能保留他们目前的房子,并将其转换为物业。

如果你现有的房产是一笔不错的资产,那么只有当你无力同时拥有这两套房产时,你才应该卖掉它,而这通常发生在人们升级的时候。

但是通过采取简单的抵押策略,你可以增加你持有现有财产的能力。

如何将首套资产改造?一定要知道!

把额外的还款放在一边

在房屋贷款中增加还款,并减少贷款额,就会降低应付利息。这是件好事,对吧?不总是正确的。

当你住在房子里的时候,利息是不能免税的,但是如果你想要保留房产,并且在你升级的时候把它作为持有,那么情况就不同了。

与流行的观点相反,你不能只是重新提取原来的贷款,用那笔钱来支付你未来的房子,然后在旧房子变成时,把你重新提取的钱作为旧房子的抵扣。

重新提取的钱是用来支付新房的,而不是现有的房产,所以这将无法通过“用途测试”,而且澳大利亚税务局会来敲门,因为债务是不可扣除的。

利息是否可扣除取决于这笔钱是来自借方账户还是贷款账户,以及这笔钱花在了什么地方——换句话说,就是这笔钱直接用于什么目的。

最好尽快偿还债务,而是额外还款,最好将盈余资金投入一个抵消账户没有ATM接入,特别是如果你计划升级,保持当前的家变成一个房地产。

一种重塑思维的方法是专注于减少利息而不是减少债务。可以通过偿还债务和增加关联对冲账户的储蓄来降低利息。

捣弄数字

最近我们见到了苏和彼得,他们一直在努力偿还住房贷款。

苏和彼得从85万美元的住房贷款开始,逐渐将余额减少到45万美元——这是一个梦幻般的债务削减,也是一个巨大的成就。

然而,通过支付额外的住房贷款,他们实际上已经阻碍了他们持有该房产并在升级后将其作为物业的能力。

既然他们的房子是一项,他们只能对剩余的45万美元债务申请利息扣除,而不是最初的85万美元贷款(或在最低还本付息后约80万美元)。

通过将所有盈余资金置于最低还款额之上的对冲账户,他们可以获得同样的结果,既减少了应付利息,又不会失去申请所有未来税收减免的潜力。

如果他们把额外偿还的35万美元保存在对冲账户中,他们每年可以申请额外的15750美元作为税收减免。在未来10年,这相当于15.75万美元的税收减免。乘以他们30%的税率,那就是他们口袋里本来可以有47250美元。这个数字增加了更高的税收等级。

许多好处

将盈余的钱存入对冲账户,不仅可以获得更大的税收减免,而且还可以将钱用于购买新房,而不必从贷款中重新提取。

这也造成资金的好处来自于储蓄抵消而不是改变——这是一样的新贷款,允许一个较小的贷款你未来的家,进而减少非可减利息和提供了重要的长期储蓄。

你没有迅速减少你目前的“垫脚石”的贷款余额,但你正在迅速减少你的利息。但由于这是一处潜在的房产,你将最大化自己在未来申请扣除的能力。

这意味着更多的贷款税收减免和更少的住房贷款利息,这都等于优越的现金流,增强你的能力,在升级的时候,保持家庭的垫脚石,这可能会大大增加你的财富从现在到退休之间。

抵押贷款策略的重要性

在过去的二十年里,我和很多人见过面,一个共同的遗憾就是卖掉了质量好的房产。

一个有效的抵押策略导致优越的现金流,这为您提供了最大的机会,在一个位置持有财产在短期内升级。

从长期来看,这意味着更多的税收减免,更少的房屋利息,以及随着你的第一套房屋价值的增长和租金的增加,更多的财富创造。

MCG Quantity Surveyors发现,他们的住宅客户中,有23%曾在这里居住过。这是一个很大的比例,如果计划和执行一个有效的抵押贷款策略,这个比例可能会更高。

有许多抵押策略可以以各种各样的方式帮助你,而这些大多是贷款人和抵押经纪人所不理解的。

如果没有一个有效的抵押策略,你可能会被要求出售你本来可以持有的资产。

这可能会花费你数十万美元,甚至在你的一生中花费数百万美元。

你的按揭策略应该与你的长期财产计划一致,并在选择贷款人和利率之前确定。

这应该在今天确定,最好是在每一处房产结算之前,因为结算后每耽搁一天,都可能让你损失一笔钱,而且在未来几年甚至几十年里会产生复利。

我们的父母和社会教导我们,把债务直接存入贷款账户,这是完全有道理的。因此,使用对冲账户来补充你的还款策略的想法可能会令人困惑,可能听起来违反直觉。

但通常,我们需要先弄清楚复杂性,才能使生活变得简单。

David Johnston是澳大利亚房地产规划公司的创始人和总经理,也是播客“房地产规划师、买家和教授”的联合主持人。

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责任编辑:曾悦

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